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十年九调以“限”为主 长效治理渐成楼市新常态

www.iHoome.com 浙江房地产门户-爱家网 2015-5-27 08:41:47 来源:时报周报

在稳增长关键阶段,房地产的拉动作用再次被放到显要位置。“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”今年4月30日,中共中央政治局在分析研究当前经济形势和经济工作后作出了如是指示。值得注意的是,这是政治局会议中,首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”,而非以往泛泛而谈的“促进房地产平稳健康发

在稳增长关键阶段,房地产的拉动作用再次被放到显要位置。

“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”今年4月30日,中共中央政治局在分析研究当前经济形势和经济工作后作出了如是指示。

值得注意的是,这是政治局会议中,首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”,而非以往泛泛而谈的“促进房地产平稳健康发展”。在新一届政府执政以来,上一次表态房地产长效机制,还是在2013年3月27日李克强总理上任后首次召开国务院常务会议时提出的。

时隔两年,再次提出长效机制用意何在?房地产长效机制究竟是什么?接下来的房地产政策环境,又会出现怎样的改变?

时代周报记者采访的诸多专家皆表示,从大的框架来看,房地产长效机制应呈“三足鼎立”态势,包括不动产统一登记制度、稳定住房消费政策和房地产税,其中前两者都已经开始发力,房地产税则还没有显著动作。在决策层作出明确指示后,接下来,房地产长效机制的建立应该会有所加快。

再提长效何用意

中国楼市属于“政策市”。2003年至今,伴随着全国楼市快速发展,以国发或国办发名义发布的楼市调控文件就多达9个,被称为楼市“10年9调”,而住建部、国土部等相关部门发布的政策就更难以计数,但真正能起到实际作用的一整套措施与理念似乎迟迟不来。

回顾调控思路,更是聚焦于“限”字:限购、限贷,乃至限价。以房价升降来衡量调控成败,更是民众评判调控“空调”与否的直观标准。为此,房地产行业的有识之士关于房地产长效机制的呼声日盛。

“过去10年的调控中,我们最大的缺陷之一,就是几乎所有的调控措施,都在不断地强化政府的权力,弱化市场经济配置资源的作用。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮曾在接受时代周报记者采访时表示,政策永远是短期的、是即时决策的,长效机制则是制度建设,是保证产业如何发展的关键。在他的愿景当中,长效机制应该能够管上100年。

2014年3月,中央出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》文件第一次对房地产长效机制作了官方系统性阐述。按照该报告,健全房地产市场调控长效机制,主要借助住房、土地、财税、金融以及不动产登记4类政策性工具。

一年之后,中央政治局4月30日会议就二季度经济稳增长提出的一系列政策建议中,把“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”作为重要内容。

“也就是说,当前我国房地产市场的周期性调整,既是经济增长下行的主要因素,也是当前经济生活许多矛盾的焦点及金融市场风险上升的根源。而所有这些都可能与以往的房地产政策缺陷有关。” 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在日前撰文《如何建立房地产发展的长效机制》中指出,要保证中国经济稳定增长,让房地产业真正成为经济增长的动力,就得建立起能保证房地产市场健康持续发展的长效机制。

在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,这是在往前推进并完善一个综合房地产政策体系。他向时代周报记者指出,长效机制再次提出跟国家的宏观经济政策、改革方案有关系,随着转型的推进,楼市方面会更多使用一些经济的手段、信贷和税收。

“但这不能解读为政府对房地产态度发生了改变。”交大房地产研究所副所长李骁对时代周报记者表示,房地产进入产业新常态,这是客观现状。长效机制,代表的是政府对行业调控的基点和态度,主基调没有根本改变,要坚持长效化、常态化、信息城镇化。他笃定判断去年的9·30政策和今年的3·30政策远远没有达到救市效果,“房地产政策存在很大的空间。”

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陈淮曾定义,房地产的博弈对象转为市场而非政府时,是行业走向成熟的标志。

过去的一年里,政府的一系列动作寓意何为?不难发现—锐意改革和开拓进取,在房地产方面充分尊重行业和市场规律,正是本届政府试图在房地产顶层设计上尝试提速的。

“稳定住房消费”成为所有政策的发力点,降准、降息将成为房地产市场乃至中国经济健康发展的标配工具。据时代周报记者梳理,去年9月30日,央行、银监会就已联合发文将首套自住房首付比例调为30%,并执行基准贷款利率的0.7倍,其目的就是要“稳定住房消费”。

随后的10月29日,国务院召开常务会议,要求推进六大领域消费,“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后,部分地方政府陆续出台了诸如调高公积金贷款额度、发放购房补贴等“微刺激”政策,稳定住房消费和促进房地产业健康发展。

让市场兴奋不已的事件,发生在今年3月30日—第四轮核心救市政策终于落地。前三轮核心救市政策分别为:限购松绑、9·30信贷松绑叠加央行降息降准、各地财税补贴政策。

在本轮救市中,央行调整个人贷款政策,将二套房贷款最低首付比例调整为不低于四成。同时,财政部也出台稳楼市新政,将营业税免征期限从购房超过5年调整至两年。

4月20日,央行再次宣布降准1个百分点,意在改善房地产投融资环境。随后,上海、浙江、深圳、辽宁多地地方政府响应中央政策出台公积金新政。

梳理中,不难发现,以公积金为突破口成为本轮救市的一大利器。“闽七条”放宽首套房、首改房认定标准,从而加大使用住房公积金购房支持力度,加强住房金融服务,“闽七条是全国其他省份调控楼市的参考范本。”中原地产首席市场分析师张大伟分析道。杨红旭也表示:“商业贷款易受到商业银行利益的牵绊,而公积金则由政府操控,要放松是最容易的。”

同时,被认定为楼市调控长效机制的一个重要环节—不动产登记也在本轮启动。

4月下旬发布的《2014中国国土资源公报》称,不动产统一登记制度改革取得突破性进展。同时,初步起草了《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产权籍调查指导意见》等配套规章、政策,完成了信息平台建设的顶层设计,形成了《国土资源与不动产登记信息平台建设总体框架》。截至2014年底,全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到97%,基本实现了全覆盖;宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作加快推进。

在分析人士阎岳看来,目前,不动产统一登记工作正在全国展开,预计最迟至今年年底,不动产尤其是房地产和土地的“家底”就将呈现在公众面前。到那时,对房地产市场健康发展影响最大的房地产税政策也将渐渐浮出水面。

此外,住房信息联网、推进房地产税立法、地方财政转型、集体土地入市等一系列举措也在展开。

2014年政府工作报告中提出,推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作。到了今年,政府工作报告强调的是“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,对房地产税只字未提。阎岳称,这并不意味着房地产税的立法工作被忽略。

据了解,目前房地产税立法工作正处于前期准备阶段。前财政部财政科学研究所所长贾康日前表示,房地产税立法有望于2017年得到全国人大通过,并在全国范围内实施。他说,房地产市场的下滑导致房地产税立法被推迟;住房市场预期已经发生变化,促使房东出售房产,导致二手房供应增加。

但杨红旭也担忧,这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后,官方会否据此而制定某些调控政策,这才是值得关注的重点。未来的房地产税立法,会否据此设计住房免征面积?在他看来,至少是未来的一两年,这两条内容、两项工作,难以实质性影响全国楼市走向。

不过值得庆幸的是,救市政策效应在当下凸显。区别于开年的冷清状,上海房地产市场新政落地后的一月里显然回暖。据上海中原地产研究咨询部数据显示,4月中旬,上海楼市新增供应现“井喷”,一举突破40万平方米大关,这是继去年第四季度以来出现的首个供应高峰。一手商品房新增供应量为43.02万平方米,环比激增116.16%。而引领十大“崩盘城市”的杭州在3·30新政之后,根据透明房产网数据显示,商品房月成交量从3月的6463套出现了明显跃升,仅4月1日到15日半个月内,成交量就达到4777套。

但一派欢乐局势之下,国泰君安首席经济学家林采宜忧心表示,行业拐点已经到来,房地产市场的供求关系已经发生改变。在地产行业增速放缓已成既定事实的当下,盈利能力下降、行业分化已是不可避免。

政策空间有几多

而在经济存在下行压力、货币政策从稳健走向宽松、PPI持续低位负增长等背景下,建立房地产长效机制,又有多少政策空间呢?

据时代周报记者了解,降息、降准依旧存在可能性成为诸多业内一致的看法。李骁保守预期,年内还会有不低于1-2次的降息和降准。“在半年经济数据发布前后这一窗口期,有望迎进一步地降准降息。”同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者表示。

按照合富房地产经济研究院的分析报告,财政政策也会更积极,政府在加大支出方面会更给力。“当前,政府积极推动创业带动就业,创造宽松的创业环境。因而在降税清费工作上,未来还将加大力度,特别体现在对创业创新型小微企业的税费优惠措施上。”

“未来,住房告别紧缺时代,进入平衡阶段,消费告别排浪式,进入差异化。”深圳市房地产研究中心分析师李宇嘉分析指出,长效机制需要回归住房的消费属性,构建完善的供应体系。

在李宇嘉看来,不管是不动产统一登记,还是住房信息联网,都在于“摸清底数”,这才能搞清楚需求,做好供应和配套。此外,在国家强调公共配套,并将公共服务建设作为经济“双引擎”之一的大背景下,长效机制要聚焦于公共配套、产业和人口集聚与住房供应要一体化。防止过去摊大饼式城市扩张,忽略了该规律出现诸多“空城”的现状。

杨红旭则认为,长效机制的建立,需要“两条腿走路”,即商品房和保障房两大体系。“商品房体系上要以市场为主导,政府要根据市场温度作适当的调控,利用市场机制借助税收和信贷手段。住房保障体系上,则要以政府主导为核心,机构和企业参与。我国的住房保障历经了‘十二五’期间的大跃进,‘十三五’期间减少了量,但更应该健全法规进行进一步的改革。”

“有效的经济杠杆是房地产长效机制的主要内容,而保障性住房建设是房地产长效机制不可或缺的部分。”易宪容如是点评。

“盘活存量,则是商品房、保障房之后的第三条腿。”李宇嘉指出,房地产进入存量时代,大量新增供应增加公共支出压力、恶化过剩局面。盘活存量(保障货币化、工业用地转变功能、做强物业管理、适老化改造、社区智能化等)能提高集聚效应,还能挖掘行业未来潜力,“这也是为何美国城市化率不再增加了,但现今房地产增加值依然可以占到GDP8%左右的原因”。

同样,这一点得到了张宏伟的验证,“现在一线城市、部分或少数二线城市楼市基本面已经开始复苏好转。但是,大多数城市其实还没有出现明显好转趋势,仍然面临去库存的压力。此时,对于楼市调控政策来讲,有可能会进一步宽松,促使需求进一步释放,提升市场需求,尤其是提振大多数三、四线城市、部分供大于求的二线城市的需求”。

作者:K·T 责任编辑:小麻袋

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