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现金为王或难以持续 业绩暴跌SOHO中国转型存疑

www.iHoome.com 浙江房地产门户-爱家网 2015-10-09 15:20:47 来源:经济参考报

近日,持续四年的复星、SOHO中国外滩项目之争终于迎来了结局,SOHO中国打包卖出所持股权决定全身而退。对此,SOHO中国的解释是因业务由之前的“开发—散售”转型为“开发—持有”,从而导致物业销售收入下降所致。

  近日,持续四年的复星、SOHO中国外滩项目之争终于迎来了结局,SOHO中国打包卖出所持股权决定全身而退。但另一方面,正处于转型期的SOHO中国也面临着经营业绩的大幅下挫。虽然潘石屹与张欣分别在多个场合解释称,是因选择“现金为王”造成,但下挫的业绩仍引起外界对SOHO中国转型的质疑。

  业绩暴跌

  日前,SOHO中国发布2015年中期业绩报告显示,SOHO中国当期内营业额约为人民币3.93亿元,较2014年同期的47.5亿元,大幅下调92%。利润方面,公司权益股东纯利1.35亿元,较2014年同期26.97亿元,下挫95%,若除去投资物业的评估增值,核心纯利约为0.72亿元,较2014年同期的12.24亿元下降94%。

  值得一提的是,自2013年宣布转型以后,SOHO中国业绩就一直延续下滑态势。2014年,SOHO中国的营业额约为60.98亿元,较2013年的146.21亿元下降了58.3%;毛利润为30.78亿元,与2013年的81.14亿元相比下降62.1%;净利润为40.8亿元,同比下降44.8%。

  对此,SOHO中国的解释是因业务由之前的“开发—散售”转型为“开发—持有”,从而导致物业销售收入下降所致。

  SOHO中国董事长潘石屹也认为,这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。他表示,SOHO中国能够做到手持近百亿元现金和保持不到25%的净负债率,仅从这两个财务数据就足以说明转型成功。

  据SOHO中国2015年中期业绩公告显示,截至6月30日,公司现金及银行存款总计约97.7亿元,总负债为199.34亿元,净债务占股东权益的比率约为25%。

  与此同时,转型的主营业务在报告期内,租金收入约为4.39亿元,较2014年同期1.64亿元,大幅上涨168%。在此基础上,毛利润虽然仅为2.95亿元,较2014年同期下降88%,但毛利润率却较2014年同期有所提升,从此前的50%升至75%。

  此外,SOHO中国认为,毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降所致,而毛利率的提升则因为本集团租金收入的毛利率较物业销售收入高。

  潘石屹也指出,在当前的经济形势下,“现金为王”对于企业是最重要的。手握百亿现金完全能够满足在建投资物业未来大约55亿元人民币的资本支出需求。

  但现金的流量控制却未得到市场的认同。在SOHO中国公布2015年半年报之后,标普宣布,将SOHO中国有限公司的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”,展望负面。

  败走外滩

  9月23日,SOHO中国发布公告称,其间接拥有50%股权的公司海之门将进行重组。其中,海之门已与浙江复星订立股权转让协议,海之门以代价人民币84.93亿元(相当于约103.21亿港元)向浙江复星出售证大外滩全部股权。此外,与证大五道口、绿城合升及上海磐石订立债务重组协议,将股东售出股份归上海长昇,间接清偿贷款31.05亿元,及利息14.79亿元,合计总额45.85亿元。

  而这一动作意味着,SOHO正式退出了为期近4年的“外滩地王”之争。退出之后,SOHO中国从该项目回笼资金50.85亿元,通过此次交易和后续事项的处理,预计将取得约10亿元的税前收益。

  而随着本次交易的结束,此次“口水战”画上了句号。对此,潘石屹第一时间在微博上表示,“各位股东和投资者:外滩8-1项目终于有了结果,回笼资金50.85亿元。在今天环境下我们还是相信‘现金为王’,祝外滩8-1的项目早日完工。”

  值得注意的是,虽然SOHO再获半百亿现金流,但与4年前相比,它在土地市场的购买力大幅缩水。尤其经历了2012年和2013年土地市场的价格快速上涨,目前地价已比2010年时高出一倍以上。

  从此也不难看出,究竟此次“地王之争”孰赢孰输,因为,对房企来说,没有新增项目,就没有持续发展的动力。

  “现金为王”增长可持续存疑

  目前来看,SOHO中国的转型目标是成互联网企业,靠一站式O2O共享办公空间SOHO 3Q扩张提升业绩。按照潘石屹的计划,“到2015年年底,将有11000个SOHO 3Q座位,到2017年,SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个座位,其中的非SOHO中国的物业不排除与开发商合作、返租SOHO中国业主的房子等方式。”潘石屹向记者表示,到今年年底,SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。而到2017年,SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。

  但事实却远没有想的美好,虽然在国家“双创”思想引导下,我国创业氛围到达前所未有的高度,但这种创投导向的租客增长潜力却值得思考。且以原万科高级副总裁毛大庆为代表的一批房地产人士加入创客空间领域,瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园接二连三进入创客O2O共享空间,创客们对于孵化器空间的需求量更让人产生疑问。

  对此,易观研究院智库中心研究总监严跃进表示,创客空间、针对小微企业提供的租赁物业,这些将是SOHO中国与其他房企的竞争着力点。然而,这些业务并非SOHO中国独有,能否使这些比较新颖的业务形成规模,是SOHO中国未来能否在地产行业激烈竞争中胜出的关键。

  此外,SOHO“现金为王”的持续性,也令人怀疑。据了解,目前SOHO的现金仍多来源于近两年以来的项目出让。除此次的外滩项目出让外,SOHO中国2014年年报显示,2014年SOHO中国没有新收购任何土地或项目。相反,公司以股权或资产转让方式出售了位于上海的三个项目,总价达到了82.82亿元。

  而目前来看,经过近两年的消化,SOHO依靠卖项目回笼资金的模式并不具有长久性。因此,对于SOHO中国转型的成功与否还需进一步观察。

作者:K·T 责任编辑:小麻袋

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