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浙江楼市为何跑赢全国:跌无可跌之后的触底反弹

www.iHoome.com 浙江房地产门户-爱家网 2015-10-09 15:20:05 来源:一财网

在快速回暖的同时,未来浙江楼市也存在一些不确定性。

  在快速回暖的同时,未来浙江楼市也存在一些不确定性。尤其是在土地市场方面,上半年杭州主城区土地市场无论是出让面积还是出让金都相比去年有明显下滑,主要还是库存压力大所致,而且也缺乏一些位置较好的地块。

  2015年上半年,全国各大城市都有复苏的迹象,但复苏的强弱程度是有差别的。而浙江省四个城市的强复苏态势颇受关注。

  浙江板块跑赢大盘

  数据显示,在2014年全国去库存压力较大的时期,浙江四个城市房价增幅都较小。其中杭州的增幅最小,为-1.8%,在70个城市中排名第70位,即倒数第一。而到了2015年6月,杭州房价呈现“逆袭”态势,在70个城市中排名第5位,仅次于四个一线城市。

  易居研究院近期发布的报告《全国楼市地区典型案例:浙江楼市的沦陷与重生》,对浙江楼市进行了聚焦。报告对比2014年6月份和2015年6月份的房价变化认定,浙江楼市在经历一个大的反弹和调整,而且目前涨幅已跑赢全国大势。如果全国市场目前正处于“弱复苏”的态势,那么浙江板块的复苏完全可以贴上“强复苏”的标签。

  库存去化周期较好地衡量了城市住宅的供求关系,并对房价走势产生重要的引导作用。如果将杭州、宁波和温州和全国35个城市的存销比进行对比,可以发现,2011年5月~2014年11月,除了个别月份外,浙江3市的存销比高于全国35个城市的水平,说明去化压力相对偏大。

  而从2014年12月~2015年6月。浙江3市的存销比和全国35个城市的水平相差不多,到了6月份则略低于全国水平。这和浙江相关城市积极去库存的导向有关系。

  而之所以跑赢全国,一方面跟全国楼市发展的基本面有关。2014年以来,除了一线城市外,各地纷纷取消了持续了4年的限购举措。此外,配合国家层面的降准降息、2015年“3·30”新政等进行地方版本的细化以及地方购房契税补贴等举措下,今年楼市复苏态势十分明显。

  区域特色

  在全国基本面之外,浙江楼市的走势也跟浙江当地的经济环境、自身发展特点等有很大关系。对东南沿海浙江、江苏、福建和广东四个经济相对发达的省份进行GDP增速对比发现,从2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低于其他三个省份。

  尤其是,2008年国际金融危机对浙江经济影响较大。受外贸经济、制造业、民营经济增速放缓的影响,浙江宏观经济下行压力增大,进而使得房地产市场的发展受拖累。2009至2010年浙江房价暴涨,脱离了经济基本面,所以含有较大泡沫成分,2011年经济继续恶化之后,房价终于大跌。

  不过,近年来浙江在转型升级方面做了很多工作。浙江大学公共管理学院教授胡税根告诉《第一财经日报》,这几年浙江主打智慧经济、智慧产业,用新一代互联网技术来推动“浙江智造”的发展,产业转型升级成绩比较突出。

  据不完全统计,杭州集聚了全国超过三分之一的电子商务网站,同时,在电子支付、云计算、快递、网络营销、信息技术、运营服务等领域涌现众多专业的电子商务服务商。预计到2015年,杭州电子商务服务业收入将达到1000亿元,创造60万个网上就业岗位。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,经过几年深度调整之后,今年浙江经济出现复苏迹象,形势好于相似的兄弟省份。从经济环境来看,浙江宏观经济低迷的压力在不断释放,这能够为房地产市场的健康发展提供更好的经济环境。

  从住房消费的角度考虑,居民家庭的财富水平和投资理念也是两个颇有影响力的因素。从2015年上半年全国各地居民人均可支配收入的数据来看,浙江城镇居民人均可支配收入为22640元,在全国排名第三,仅次于上海和北京。而农村居民人均可支配收入为12005元,仅次于上海。

  更为重要的是,城镇居民和农村居民人均可支配收入的倍差为1.9倍,在前10强省市中,为倒数第二位,说明浙江的城乡差距比较小。概括来看,对于浙江的财富模式可总结为三点:较为富裕、城乡差距小、藏富于民。此类财富模式,将间接影响住房交易背后的支付能力。

  未来:或将继续回暖

  严跃进说,从周期性因素的角度看,目前浙江楼市周期处于止跌反弹的窗口期,部分城市房价已经跌无可跌,一些城市房价增幅居于全国前列。这些信号综合起来表明,后续浙江房地产市场依然会跑赢全国市场。

  中原地产首席市场分析师张大伟对本报称,去年浙江板块率先下跌,跌幅比较大,今年在市场回暖过程中,这些地方也率先回暖。这也是市场全面筑底回升的一个强烈信号。

  张大伟说,杭州一直都是二线城市中经济发展最好的一个城市,市场需求一直比较大。之前由于价格过高、供应量过大,房价出现了下跌,在经过充分的价格调整之后,其成交量也迅速扩大,上半年杭州成交量同比增幅近150%,创近5年来新高,价格也迎来明显的反弹。

  不过,在快速回暖的同时,未来浙江楼市也存在一些不确定性。尤其是在土地市场方面,上半年杭州主城区土地市场无论是出让面积还是出让金都相比去年有明显下滑,主要还是库存压力大所致,而且也缺乏一些位置较好的地块。

  在城镇化方面,2006年,浙江城镇人口为2814万,占总人口的56.5%。到了2014年,城镇人口为3573万,占总人口的64.9%,城镇化率位居全国前列。也就是说,目前浙江的城镇化率再大幅提升的空间已不是很大。

  浙江居民住房拥有率比较高,且居住面积也比较大。比如说从城镇人均住房面积的指标看,2014年末城镇居民人均住房建筑面积40.9平方米,农村居民人均住房建筑面积61.5平方米,该指标远远高于全国水平。正是如此,需要警惕当地居民购房需求不大的风险。

  严跃进说,在住房需求层面,需要密切关注浙江外来人口的购房需求。比如在杭州萧山、绍兴柯桥等地,外来人口比较多,在限购放开后,此类群体的购房需求就会积极释放。

作者:K·T 责任编辑:小麻袋

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