2014年,对于中国房地产行业而言,是曲折和痛苦的一年,在巨大库存与高竞争面的影响下,楼市跌回08年,百城价格指数自5月份起连续7个月下跌,今年累计下跌2.25% 。楼市高歌猛进的“黄金时代”一去不返,利润的下滑与巨大库存使开发商认识到传统房企扩张模式将迎来生长极限,于是乎2014年听到的最多的词是“转型”。所以,2015年注定是新的开始,是房企探索未来,踏上全新征途的一年。
 
 
 
      受降价氛围与高库存的影响,政府开始意识到土地放量将加速市场的恶化程度,且难以创造土地溢价,土地出让同比13年下滑58.6%,成交同比13年下滑60%,其中市四区土地成交下滑达到41%,而其他郊区成交量达到历史新低,下滑66%。尽管土地成交量大幅下滑,但鄞州、江北区土地成交依旧占据高位,而鄞州、江北目前均为宁波库存的“重灾区”,无疑也将为后续市场带来更大的竞争压力。
 
        四区土地成交结构:商业用地维稳,住宅用地下滑严重,鄞州为住宅成交主力
 
      回顾12-13年,住宅用地成为成交主力,远远超过商业用地,而14年住宅、商业用地较为接近,新城镇化下对商业需求维持稳定,住宅用地受市场影响,政府宏观调控,土地出让大幅减少,全年成交住宅用地18幅,其中1-2月份成交11幅地块,其次9-12月份成交6幅。
 
      以上图表分析:住宅用地集中在鄞州区,江东区高新板块产业园区开发力度加大,导致商业用地大幅提升,江北区域土地结构成交平稳,而海曙区则无住宅用地成交。
 
 
        鄞州、江北依旧为成交主力,加重市场恶化程度
 
     受降价氛围与高库存的影响,政府开始意识到土地放量将加速市场的恶化程度,且难以创造土地溢价,土地出让同比13年下滑58.6%,成交同比13年下滑60%,其中市四区土地成交下滑达到41%,而其他郊区成交量达到历史新低,下滑66%。
 
 
      回顾了近几年的宁波房地产市场的成交可以概括为11年的打压174万方,12年的平稳252万方,13年的释放289万方以及14年的透支370万方,但是供应量与库存并没有在高成交下减少,反而是越来越高,供应量与库存同比涨幅接近20%。从宁波潜在供应与库存看出后续市场待售的体量依旧非常巨大,而市场在经过新的一轮“降价风暴”后,较多项目已经降至底线,而以价换量所带来的效果将逐渐降不明显。从营销模式看出14年已经从传统的营销层次突破至全民营销,开发商着眼于发动全部力量去寻找客户。
 
        14年楼市惊现价格“屠夫”,随后几个月整体市场价格跌幅2000-4000元/㎡
 
 
      纵观宁波楼市近5年,成交量维持在260万方,而14年达到375万方,市场在连续两年的走高下,必将出现疲软期,预计15年成交量将大幅下滑,而14年供应量整体仍是供大于求,供应量也达到5年的最高峰,同比涨幅19%。
 
 
             市场供求面:供应高涨、量升价跌
 
      自4月30日奥克斯缔壹城打响了宁波楼市的“第一降”,随后市场跟风潮流涌现,降价风波从郊区降至市区。
 
 
 
      宁波六区目前在售项目共约255个,而成交套数前10项目,占总成交的26%,前20则占据宁波六区40%的成交套数,行业呈现越发集中的态势,表明当前房地产市场越来越具有专业化,不专业的房地产公司将出局,强者恒强,赢者通吃。鄞州区成为14年的主力成交板块,占据47%,而镇海、北仑共占市场份额23%,而江东区14年较多项目开盘,成交量也接近10%
 
[以上数据来源迪赛房产研展部]
 
 
盛世缔壹城 新外滩1号 中海国际社区 景瑞望府
项目位置鄞州 环城南路与海晏路交汇处 项目位置鄞州 万达广场西侧宁南路北向800米(舟宿夜江南面) 项目位置鄞州 东南新城内,东至金达南路,南至鄞州大道,西至下应大道 项目位置鄞州 天童南路与北大东路交叉口
房源面积约87-136㎡奢阔三房/四房 房源面积主力90㎡、100㎡ 房源面积约89-138㎡高层 房源面积88-117㎡三房
房源价格:均价11000元/㎡ 房源价格:均价14500元/㎡ 房源价格:均价11000元/㎡ 房源价格:总价68万起
售楼热线:400-808-0404 转 80288 售楼热线:400-808-0404 转 80392 售楼热线:400-808-0404 转 80369 售楼热线:400-808-0404 转 80380
 
万科金域传奇 罗蒙环球城 清水绿园 维科馨院
项目位置鄞州 康强路与凤起北路交叉口(红星美凯龙对面) 项目位置鄞州 东至天童南路,南至茶桃公路,西至宁南南路 项目位置北仑 凤洋一路以东、恒山路以北 项目位置鄞州 薛家南路88号(浙江工商职业技术学院西面)
房源面积房源面积为75-125㎡ 房源面积二期面积为133-186㎡ 房源面积90㎡、110㎡左右 房源面积约80-140㎡全系高层
房源价格:均价约12000元/㎡ 房源价格:二期单价10982元/㎡起 房源价格:价格在8000元/㎡ 房源价格:均价13500元/㎡
售楼热线: 400-808-0404 转 80480 售楼热线:400-808-0404 转 80368 售楼热线:400-808-0404 转 80406 售楼热线:400-808-0404 转 80422
 
 
江湾城 莲桥第 铂悦府 巴丽新地
项目位置海曙 鄞奉路与尹江岸路(规划)交汇滨江段 项目位置海曙 大沙泥街与解放南路交叉口 项目位置江北 康庄南路和北环西路东南隅(天合家园北) 项目位置鄞州 钱湖北路555号(钱湖北路与堇山东路交叉口,紧邻钱湖天地)
物业类别普通住宅,公寓,写字楼,商铺,综合体 物业类别普通住宅,商铺 物业类别普通住宅,商铺 物业类别普通住宅
房源面积:约141㎡、188㎡和255㎡ 房源面积:一期商业主力面积为500-800㎡ 房源面积:约96-138㎡“N+1”全能住品 房源面积:面积约118㎡、128㎡、138㎡
售楼热线:400-808-0404 转 80498 售楼热线:400-808-0404 转 80374 售楼热线:400-808-0404 转 80448 售楼热线:400-808-0404 转 80510
 
民和扬帆广场 金盛金磐 明湖湾 华侨城欢乐海岸
项目位置高新区 扬帆路院士路交叉口 项目位置鄞州 印象城东面,东湖花园南面 项目位置鄞州 东外环路与宁穿路交叉口 项目位置鄞州 鄞县大道与百梁北路交叉口
物业类别公寓,写字楼,商铺 物业类别普通住宅 物业类别普通住宅 物业类别普通住宅
房源面积:公寓32-58㎡,写字楼700-800㎡ 房源面积:138㎡经典三房-238㎡奢阔四房 房源面积:户型面积为75-139㎡ 房源面积:一期户型约99-188㎡高层洋房
售楼热线:400-808-0404 转 80502 售楼热线:400-808-0404 转 80507 售楼热线:400-808-0404 转 80488 售楼热线:400-808-0404 转 80503
 
 

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